El concepte de valor real no ve determinat a les normes tributàries, però el Tribunal Suprem l’equipara al valor de mercat. Es pot definir el valor de mercat com aquell preu que estaria disposat a pagar un comprador independent en condicions normals de mercat, que és el que s’hauria de fer constar com a valor real.

L’Agència Tributària de Catalunya publica anualment uns valors bàsics en base als quals l’Administració comprova el valor real (o de mercat) dels béns immobles a Catalunya a efectes dels impostos sobre transmissions patrimonials i actes jurídics documentats, i sobre successions i donacions; atès que el valor real del bé és la base imposable d’aquests impostos.

Quan el contribuent declara per sota dels criteris continguts a les Instruccions de comprovació de valors de béns immobles, l’Agència Tributària de Catalunya aplica els criteris dels Valors bàsics per a la comprovació de béns immobles per determinar el que l’Administració entén com a valor real o de mercat del bé o dret gravat per l’impost. Si aquest valor és superior al que s’ha declarat, el contribuent rebrà una proposta de liquidació complementària contra la qual podrà presentar les al·legacions i les proves que estimi adients.

Instruccions de comprovació de valors de béns immobles

Valors bàsics per a la comprovació de béns immobles

En les valoracions dels immobles s’utilitza el mètode del cost de reposició, a partir de la suma del valor del sòl, el de la construcció i les despeses i beneficis de la promoció. Aquests dos últims conceptes es deprecien per l'antiguitat de l’edificació.

El valor del sòl es calcula per repercussió, expressat en euros per metre quadrat d’edificació. D’aquesta manera es repercuteix el valor del sòl segons la superfície construïda de cada habitatge, que inclou també la part proporcional dels elements comuns

En determinades tipologies edificatòries (per exemple, en una urbanització residencial d’edificació unifamiliar aïllada) el sòl es valora per unitari, és a dir, en euros per metre quadrat de sòl. A aquest valor se li suma el de la construcció i el de les despeses i beneficis de la promoció, depreciant els dos darrers conceptes per l’antiguitat de l’edificació.

En les valoracions dels immobles es computa la superfície construïda, és a dir, la que inclou els tancaments exteriors i les divisions interiors. En els habitatges plurifamiliars s’inclou també la part proporcional dels elements comuns (escala i vestíbul comunitaris, ascensor si n’hi ha, ...). La superfície construïda i la que inclou els elements comuns és la que consta en el cadastre.

Mitjançant l'aplicació d'un coeficient corrector segons l’any de construcció de l’edificació, o bé atenent al seu estat de conservació (segons sigui excel·lent, bo, regular, deficient...). Aquest coeficient no afecta en cap cas el valor del sòl.

Aquest coeficient s’aplica en els casos en què la superfície o el disseny de les construccions són molt diferents de les estàndards de la zona. També s’aplica, per exemple, quan hi ha vicis ocults en els elements estructurals de la construcció, pendents de reparar.